Baux commerciaux & Bail dérogatoire

Baux commerciaux & Bail dérogatoire

Cour de cassation 25 octobre 2018 Pourvoi 17-26126 Publié au bulletin

« …Mais attendu qu'ayant relevé que le preneur avait été laissé en possession à l'expiration du premier bail dérogatoire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu à bon droit, sans contradiction, que l'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux et en a exactement déduit que M. Y... était devenu titulaire d'un bail statutaire de neuf ans à la date du 1er février 2006 ;… »

Les faits :

  • Bail à l'usage de studio de tatouage et piercings du 15 février 2004 pour se terminer le 14 janvier 2006
  • Second bail dérogatoire de 23 mois pour le même local et pour le même usage, du 1er février 2006 pour se terminer le 31 janvier 2008
  • Troisième du 1er février 2008 pour se terminer le 31 janvier 2010
  •  Quatrième du 1er février 2010 pour se terminer le 31 janvier 2012

Observations

  1. La conclusion successive de ces baux dérogatoires ne saurait faire échec au bénéfice du statut des baux commerciaux lorsque ces baux consentis successivement ont porté sur les mêmes locaux, occupés sans discontinuité, pour l'exercice de la même activité, profitant au même véritable preneur.
  2. L'article L. 145-5 du code de commerce ne prévoit nullement que le preneur laissé en possession à l'expiration du bail dérogatoire ne peut bénéficier d'un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux s'il n'est pas inscrit au RCS
  3. Qu'il importe peu le preneur exerce en réalité une activité qualifiée de libérale puisque :
    1. les contrats mentionnaient toujours une activité commerciale
    2. la bailleresse connaissait parfaitement celle-ci
    3. le preneur n'a jamais en toute connaissance de cause et de manière non équivoque, renoncé au bénéfice du statut

Obiter dictum

Cependant, le bail (initial) contenait une clause (visant la clause résolutoire) par laquelle il s'était engagé à justifier de son immatriculation dans les deux mois de sa prise d'effet soit « au plus tard le 15 avril 2004 »

En conséquence et dans toutes les hypothèses, il convient de privilégier la sommation de déguerpir OU, de rédiger les clauses idoines !